القانون 18.00: ما ينبغي لكل مالك أن يعرفه
الجموع العامة، الأغلبيات، المُسيِّر، الواجبات: القواعد المؤطرة للملكية المشتركة بالمغرب، مشروحة ببساطة.
يُعد القانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية النص المرجعي لكل ملكية مشتركة بالمغرب. فهو يحدد قواعد اللعبة: من يقرر، وكيف، وبأي التزامات. وفيما يلي أكثر النقاط تكرارا في نقاشاتنا مع الملاك.
ما يعود لمن
يميز القانون بين صنفين. الأجزاء المفرزة هي نصيبكم: شقتكم، محلكم، مكان الوقوف الخاص بكم. أنتم مالكوها وحدكم وتتصرفون فيها بحرية، في حدود نظام الملكية المشتركة.
أما الأجزاء المشتركة فتعود لمجموع الملاك، كل بحسب نصيبه: الأرض، الأساسات، الهيكل، بيت الدرج، الممرات، السطح، القنوات العامة، والمصعد.
هذا التمييز ليس نظريا. فهو يحدد من يؤدي ماذا. تسرب في قناة عامة يتحمله الاتحاد؛ ونفس التسرب في تجهيزاتكم الخاصة يقع على عاتقكم.
الجمع العام: الجهاز الذي يقرر
يضم الجمع العام مجموع الملاك. وهو الجهاز الوحيد المؤهل لاتخاذ القرارات المُلزِمة للملكية المشتركة: المصادقة على الحسابات، التصويت على الميزانية، تعيين المُسيِّر أو عزله، الترخيص للأشغال.
ويجب أن ينعقد مرة في السنة على الأقل. كما يمكن عقد جمع استثنائي في أي وقت بدعوة من المُسيِّر، أو بطلب من ملاك يمثلون ربع الأنصبة على الأقل.
ويجب توجيه الاستدعاء إلى كل مالك قبل خمسة عشر يوما على الأقل من تاريخ الاجتماع، مرفقا بجدول الأعمال. وهذه نقطة يقظة: فالاستدعاء المتأخر أو الناقص يُضعف قانونيا كل القرارات المتخذة في ذلك اليوم.
الأغلبيات: ليست كل القرارات سواء
هذا أكثر مصادر اللبس شيوعا. فحسب طبيعة القرار تتغير الأغلبية المطلوبة:
- أغلبية أصوات الحاضرين أو الممثلين بالنسبة للقرارات العادية: المصادقة على الحسابات، الميزانية، أشغال الصيانة.
- أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك الحاضرين أو الممثلين بالنسبة للقرارات الأثقل: أشغال التحسين، تعديل توزيع الواجبات، تعيين المُسيِّر.
- الإجماع فيما يمس جوهر الملكية المشتركة: بيع جزء مشترك، تعلية البناية.
والتصويت على قرار بأغلبية غير مناسبة هو أقصر طريق إلى إبطاله بعد أشهر.
المُسيِّر: وكيل لا صاحب قرار
ينفذ المُسيِّر قرارات الجمع العام، ولا يملك سلطة القرار مكانه. ومهامه هي:
- استدعاء الجموع العامة وعقدها؛
- تنفيذ القرارات المصوت عليها؛
- مسك المحاسبة والمطالبة بالواجبات؛
- السهر على صيانة العقار؛
- تمثيل الاتحاد أمام القضاء.
ويعينه الجمع العام لمدة محددة، ويمكن عزله بنفس الشروط. والمُسيِّر الذي يتخذ بمفرده قرارات تُلزم الاتحاد على المدى الطويل يكون قد تجاوز حدود وكالته.
الواجبات والمتأخرات
يساهم كل مالك في الواجبات بحسب نصيبه، كما هو محدد في نظام الملكية المشتركة. وهذه المساهمة ليست اختيارية: فهي مستحقة حتى وإن لم تستعملوا التجهيز المعني — فمالك الطابق الأرضي يساهم في صيانة المصعد إذا نص النظام على ذلك.
وفي حالة عدم الأداء، يمكن للاتحاد رفع دعوى للتحصيل. أما عمليا، فإن الطريق الودي — تذكير، إنذار، جدولة مكتوبة — يحل الأغلبية الساحقة من الحالات، شريطة الشروع فيه مبكرا وبشكل منهجي.
مجلس الاتحاد
يساعد مجلس الاتحاد المُسيِّر ويراقب تدبيره. ويُنتخب أعضاؤه من بين الملاك. وليست له سلطة قرار خاصة، لكن له سلطة تحقق فعلية: إذ يمكنه الاطلاع على الوثائق المحاسبية، وفحص عروض الأثمان، وتنبيه الجمع العام.
والملكية المشتركة التي يكون فيها مجلس الاتحاد نشيطا تكون في الغالب أفضل تدبيرا.
عمليا. إذا تساءلتم عما إذا كانت ملكيتكم المشتركة تشتغل بشكل سليم، فثلاثة أسئلة تكفي غالبا: هل تنعقد الجموع العامة كل سنة؟ هل ترفق الحسابات بوثائق مثبتة يمكن الاطلاع عليها؟ هل تُنفَّذ القرارات المصوت عليها فعلا؟ إذا كان الجواب “لا” عن أحدها، فهناك ما يستدعي النقاش.