الواجبات غير المؤداة: ما الذي يمكن للاتحاد فعله حقا؟
المتأخرات تُضعف الملكية المشتركة بأكملها. إليكم الخطوات الواجب اتباعها، من التذكير الودي إلى المسطرة، والأخطاء التي تُكلّف غاليا.
داخل الملكية المشتركة، لا يكون التأخر عن الأداء مشكلا معزولا أبدا. فالواجبات تُستعمل لأداء المصعد والماء والحارس والتأمين: وحين لا يدخل جزء منها، فإن الملاك المُلتزمين هم من يتحمل الفرق، أو أن الاتحاد يتأخر عن أداء فواتيره الخاصة.
والخبر الجيد أن الأغلبية الساحقة من المتأخرات تُحل دون مسطرة قضائية — شريطة التحرك مبكرا.
التحرك مبكرا، مبكرا فعلا
أكثر الأخطاء شيوعا هو الانتظار. فتأخر شهرين يمكن تداركه؛ أما تأخر سنتين فيصبح دَينا لا يستطيع المالك غالبا استيعابه دفعة واحدة، وينتهي أمام القضاء.
والتذكير المنهجي منذ الشهر الأول للتأخير، ولو برسالة بسيطة، يغير الدينامية كليا. فهو يشير إلى أن الآجال متتبَّعة — وهذا في حد ذاته يقلص التأخيرات اللاحقة.
التسلسل الودي
يجري في ثلاث مراحل، وكل مرحلة يجب أن تترك أثرا مكتوبا:
التذكير. رسالة أو بريد إلكتروني يذكّر بالمبلغ المستحق، والفترة المعنية، وأجل التسوية. بنبرة محايدة: ففي هذه المرحلة قد يتعلق الأمر بمجرد نسيان.
الإنذار. يُرسل مضمونا مع إشعار بالتوصل، ويعاين رسميا الإخلال ويحدد أجلا. وهو الوثيقة التي ستصنع الفارق إذا تطور الملف.
الجدولة. حين يكون المالك حسن النية لكنه في وضعية صعبة، فإن جدولة مكتوبة وموقعة خير من مسطرة قضائية. ويجب أن تكون واقعية: فالخطة غير القابلة للتنفيذ لا تفعل سوى تأجيل المشكل.
ما يجب أن يتضمنه الملف
إذا فشل الطريق الودي، فإن متانة الملف تحدد كل شيء. ويجب أن تكونوا قادرين على تقديم:
- كشف مفصل للدين، فترة بفترة؛
- نظام الملكية المشتركة المحدد لتوزيع الواجبات؛
- محاضر الجموع العامة التي صادقت على الميزانيات المعنية؛
- إثباتات إرسال التذكيرات والإنذار.
فالكشف التقريبي أو طلبات الأداء غير المصادق عليها في جمع عام تُضعف موقف الاتحاد بشكل كبير.
المسطرة
يرفع المُسيِّر دعوى التحصيل بصفته ممثلا للاتحاد أمام القضاء. وحسب الحالات، قد تنتهي بأمر بالأداء أو بحكم بالإدانة، مقرونا عند الاقتضاء بإجراءات التنفيذ.
وهي طريق طويلة ومكلفة. ولا تُبرَّر إلا حين يكون الدين مهما ويكون الحوار قد انقطع — ونادرا قبل ذلك.
الأخطاء التي تُكلّف غاليا
معاملة الملاك بشكل متفاوت. تذكير البعض دون البعض يخلق سابقة يصعب الدفاع عنها، ويغذي شعورا بالحيف ينقلب على الاتحاد.
عدم المصادقة على الحسابات. طلبات أداء مبنية على ميزانية لم يُصوَّت عليها قابلة للمنازعة. والانتظام الشكلي ليس تفصيلا.
التساهل دون توثيق. الاتفاق الشفوي لا يُثبَت. وكل مرحلة يجب أن تترك أثرا مؤرخا.
انتظار الجمع السنوي للتحرك. تتبع المتأخرات عمل مستمر، لا نقطة في جدول الأعمال مرة في السنة.
عمليا. جدول للمتأخرات يُحيَّن كل ثلاثة أشهر ويُعرض على مجلس الاتحاد يكفي، في أغلب الملكيات المشتركة، لخفض مستوى التأخر بشكل دائم. وليست المسألة مسألة تشدد، بل مسألة انتظام.